Grundpfandrechte

Grundpfandrechte

Hypotheken sind eine weitere Form der Grundpfandrechte. Auch hier erfolgt eine Belastung des Grundstückes. Eine Hypothek kann, im Gegensatz zur Grundschuld, ausschließlich bei einer bestehenden Forderung angewendet werden.

Der Kreditgeber hat:

• dinglicher Anspruch

Zu den dinglichen Ansprüchen gehören unter anderem das gesamte Grundstück, sowie dessen Bestandteile und Zubehör. Weiterhin Forderungen aus Pacht und Miete.

• persönlicher Anspruch

Persönliche Ansprüche dehnen sich über das gesamte Vermögen des Kreditnehmers aus.

Entstehung der Grundpfandrechte

Grundpfandrechte können entstehen oder auch erworben werden. Ein Grundpfandrecht entsteht, wenn ein Grundrecht bestellt wird oder wenn eine Eintragung in das Grundbuch erfolgt. Erworben werden Grundpfandrechte durch Hypotheken, wenn die Forderung entsteht und Grundschuld.

Unterschiede bei der Grundpfandrechte

Grundpfandrechte können unterschieden werden in:

• Buchrechte
• Briefrechte

Wie der Name schon sagt, wird bei einem Briefrecht zusätzlich ein Hypothekenbrief oder auch Grundschuldbrief ausgestellt. Die Briefrechte werden erst gültig, wenn der Kreditgeber, meist das Kreditinstitut, den entsprechenden Brief an sich nimmt.

Eine Auszahlung der Kreditsummer erfolgt zunächst erst, wenn das Grundpfandrecht in das Grundbuch eingetragen wurde.

Es gibt Fälle, in denen die Baufinanzierung über zwei Kreditgeber abgewickelt wird, beispielsweise für die Vorfinanzierung des Bauvorhabens.

Wird die Summe des Vorfinanzierungskredites des ersten Kreditgebers ausgelöst, so kann dieser die bestehenden Grundpfandrechte auf den zweiten Kreditgeber, der das Vorhaben schlussendlich weiter finanziert, übertragen. Diese Übertragungsmöglichkeit gilt nur für eine eingetragene Grundschuld.

Bei Hypotheken hingegen müssen die Forderungen zunächst abgetreten werden. Erst dann kann eine Hypothek übertragen werden. Die Hypothek kann in dem Fall als Buch- oder Briefhypothek ausgestellt werden.

Einteilung der Grundpfandrechte

Grundpfandrechte können ebenfalls nach ihrer Verkehrsfähigkeit eingeteilt werden.

So unterscheidet man:

• Verkehrshypotheken

Bei einer Verkehrshypothek orientiert sich die Forderungshöhe an der Grundbucheintragung. Der Kreditgeber kann sich jederzeit auf die Eintragung der Forderungen berufen und muss diese somit nicht nachweisen. Verkehrshypotheken werden meist nur in Anspruch genommen, wenn die Kreditsumme in monatlichen Summen zurückgeführt wird die Tilgung nach Ablauf der Kreditlaufzeit in einer Summe erfolgt. Verkehrshypotheken muss eine Forderung zu Grunde liegen. Von daher eigenen sich Verkehrshypotheken beispielsweise nicht als Besicherung von Kontokorrentkrediten. Denn sobald der Kreditnehmer seinen Saldo ausgleicht, würde sich die Verkehrshypothek in eine Eigentümergrundschuld umwandeln. Entsteht eine erneute Kreditnutzung wandelt sich die Eigentümergrundschuld nicht automatisch wieder in eine Verkehrshypothek umgewandelt. In diesem Fall kann eine Höchstbetraghypothek genutzt werden, denn sie lebt mit jeder Inanspruchnahme des Kontokorrektkredites wieder auf. Die Höchstbetragshypothek hat jedoch für das Kreditinstitut den Nachteil, dass keine Einwilligung zur Zwangsvollstreckung durch den Kreditnehmer erfolgen muss. Das Erlangen eines vollstreckbaren Titels ist daher mit hohem Aufwand verbunden.

• Sicherungshypotheken

Sicherungshypotheken hingegen werden in das Grundbuch eingetragen, so dass der Kreditgeber seine Forderungen nachweisen muss. Grundsätzlich ist die Sicherungshypothek nur in Form einer Buchhypothek möglich.

Unterteilung nach der Berechtigung bei der Grundpfandrechte

Neben der Einteilung in die Verkehrsfähigkeit können Grundpfandrechte ferner nach ihrer Berechtigung unterteilt werden.

Dabei sind zu unterscheiden:

• Fremdhypothek

Bei einer Fremdhypothek beziehungsweise Fremdrundschuld steht diese jeweils dem Gläubiger zu.

• Eigenhypothek

Bei einer Eigenhypothek und Eigengrundschuld steht diese dem Eigentümer zu

• Fremdschuld

• Eigengrundschuld

Eine Eigentümerhypothek liegt vor Auszahlung des Betrages beziehungsweise nach vollständiger Rückzahlung des Kreditbetrages vor. Sobald der Kreditbetrag ausgezahlt wird, wird diese in eine Fremdhypothek umgewandelt.

Sind die Forderungen aus Krediten vollständig beglichen, kann durch den Kreditnehmer die Freigabe der Grundpfandrechte gefordert werden. Somit muss der Kreditgeber den Schuldbrief zurückgeben und die erforderlichen Schritte einleiten, um eine Löschung der Grundschuld im Grundbuch zu veranlassen.

Nutzung der Löschungsquittungen und Löschungsbewilligungen

Hierfür können genutzt werden:

• Löschungsquittungen

Mittels der Löschungsquittung bestätigt der Kreditgeber, dass die Forderung gegen den Kreditnehmer durch vollständige Rückführung des Kredites nicht mehr besteht. Mit diesem Schriftstück kann die Grundschuld beziehungsweise die Hypothek anschließend gelöscht oder auf den Eigentümer umgeschrieben werden

• Löschungsbewilligungen

Mit einer Löschungsbewilligung bewilligt der Kreditnehmer, dass die Grundschuld oder Hypothek gelöscht werden kann. Mit Ausstellung einer Löschungsbewilligung ist lediglich eine Löschung der Grundschuld und Hypothek möglich. Eine Umschreibung auf den Eigentümer kann damit nicht erfolgen.