Baufinanzierung
Baufinanzierung
Ein wichtiger Bestandteil des Kredit- und Finanzierungsgeschäftes sind Baufinanzierungen.
Als Sicherheiten werden bei Baufinanzierungen Grundpfandrechte in Anspruch genommen.
Hier ist zu unterscheiden zwischen:
- Grundschuld
- Hypothek
Rechtsgrundlage bei der Baufinanzierung
Als Rechtsgrundlage dient die Grundbuchordnung. Die Eigentumsübertragung von Grundstücken wird allerdings über das Bürgerliche Gesetzbuch geregelt.
Grundschuld
Eigentümerschuld
Fremdgrundschuld
Mittels einer Grundschuld wird das Grundstück belastet. Der Grundschuld muss keine aktuelle Forderung gegenüber stehen und sie kann fest in das Grundbuch eingetragen werden.
Das Kreditinstitut hingegen ist verpflichtet, die Grundschuld nach vollständiger Rückzahlung freizugeben. Die Sicherungsgrundschuld kann ferner für alle zukünftigen Kreditverträge genutzt werden.
Die Grundschuld kann auf den Eigentümer eingetragen werden und läuft dann als Eigentümergrundschuld. Diese kann dann mittels eines Grundschuldbriefes an das Kreditinstitut übertragen werden.
Das hat den Vorteil, dass eine Abtretung ohne Umschreibungen im Grundbuch erfolgen kann.
Durch die Übertragung auf Dritte wird die Eigentümergrundschuld in eine Fremdgrundschuld umgewandelt.
Ist eine allgemeine Grundschuld eingetragen, ohne dass eine Forderung besteht, hat der Gläubiger keinen persönlichen, sondern nur einen dinglichen Anspruch, da kein Schuldverhältnis besteht
Grundstücksbedingungen bei der Baufinanzierung
Grundstücke sind abgegrenzte Gebiete, die in einem Grundbuch eingetragen werden.
Rein rechtlich sind Grundstücke auch als Flurstücke zu bezeichnen. Das Grundbuch sowie die Eintragungen ins Grundbuch werden durch das Grundbuchamt geführt und vorgenommen.
Im sogenannten Kataster, welches durch das Katasteramt erfasst und gepflegt wird, finden Einträge über folgende Eigenschaften der Grundstücke statt:
- Größe
- Lage
- Nutzungszweck
Bestandteile eines Grundstücks
Die Hauptsächlichen Bestandteile eines Grundstücks, die nicht voneinander losgelöst werden können, sind unter anderem Sachen, die mit dem Grund verbunden sind. Hierunter sind Gebäude zu zählen.
Alle Erzeugnisse, die mit dem Boden zusammenhängen, beispielsweise Pflanzen oder Bodenbeläge, sind ebenso Bestandteile.
Das Eigentum eines Grundstücks erstreckt sich auf diese Bestandteile. Ferner ist der Eigentümer eines Grundstücks auch als Eigentümer der darauf befindlichen Gebäude zu betrachten.
Zubehör zu einem Grundstück
Neben den Bestandteilen gibt es auch Zubehör zu einem Grundstück. Hier handelt es sich um bewegliche Sachen, die für den Betrieb des Grundstücks unerlässlich sind.
Als Beispiel können hier Ersatzteile auf dem Grundstück einer Kfz-Werkstatt genannt werden. Aus diesem Grund gilt das Grundpfandrecht sowohl für die Bestandteile wie auch für das Zubehör eines Grundstücks.
Durch Eintragung in das Grundbuch wird die Rechtsbewandnis des Grundstückes offen gelegt.Grundbucheinträge können von jeder beliebiger Person eingesehen werden.
Auch Abschriften können von jeder Person angefordert werden. Besondere Formen des Grundbuches sind das Wohnungsgrundbuch sowie das Erbbaugrundbuch.
Belastung eines Grundstücks
Grundstücke können ohne bestehende Forderung belastet werden, damit beispielsweise bestimmte Geldsummen aus dem Nachlass, im Fall des Todes des Eigentümers, an andere Personen oder Institutionen gezahlt werden.
Eine Grundschuld kann auf der anderen Seite zur Sicherung von Krediten genutzt werden und setzt rein rechtlich keine bestehende Forderung voraus. Diese Form der Grundschuld wird als Sicherungsgrundschuld bezeichnet.
Sicherungsgrundschuld
Im Falle der Sicherungsgrundschuld hat der Kreditgeber einen persönlichen und einen dinglichen Anspruch.
Diese Ansprüche können ohne jeglichen Nachweis der Forderungen geltend gemacht werden.
In der Regel wird die Sicherungsgrundschuld jedoch erst bestellt, wenn eine tatsächliche Forderung besteht. Durch die Sicherungsgrundschuld ist der Kreditgeber berechtigt, eine Zwangsvollstreckung anzustreben, falls der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann.
